Аналитический центр Корпорации недвижимости АСТОРИУС завершил исследование законодательных и правоприменительных изменений в сфере государственной кадастровой оценки, вступивших в силу в 2026 году. Эксперты проанализировали ключевые новации Федерального закона № 513-ФЗ и Постановления Конституционного Суда РФ № 48-П, а также оценили их влияние на налоговую нагрузку и стоимость активов для бизнеса и частных собственников.
«Государственная кадастровая оценка – это инструмент, напрямую влияющий на налоговую нагрузку, инвестиционную привлекательность и стоимость активов. В 2026 году эта сфера претерпела фундаментальные изменения как на законодательном, так и на правоприменительном уровне», – отметила Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости АСТОРИУС.
Ключевые изменения в законодательстве
8 января 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 513-ФЗ, направленный на системное реформирование кадастровой оценки и повышение прозрачности процедур. Аналитический центр выделяет следующие ключевые новации:
Переход на Национальную систему пространственных данных (НСПД). С 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка в субъектах РФ проводится с использованием единой цифровой платформы НСПД. В 2026-2027 годах предусмотрен переходный период для плавного переноса данных. Все этапы – от сбора данных до утверждения результатов – проводятся в едином технологическом пространстве, что обеспечивает прозрачность процесса.
Согласие собственника для оспаривания кадастровой стоимости. Теперь к заявлению об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо прилагать согласие его собственника. Нововведение защищает владельцев от подачи заявлений третьими лицами без их ведома.
Усиление роли «Роскадастра». Публично-правовая компания «Роскадастр» наделена полномочиями по ведению Фонда данных государственной кадастровой оценки. В отношении её деятельности вводится государственный мониторинг.
Чёткие сроки утверждения результатов. Результаты кадастровой оценки должны быть опубликованы не позднее 30 ноября года проведения оценки, что позволит применять актуальные кадастровые стоимости уже с 1 января следующего года.
Ключевое решение Конституционного Суда РФ от 14 июля 2026 года
14 июля 2026 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 48-П, признав статью 22¹ Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» не соответствующей Конституции РФ в части регулирования внесудебного определения кадастровой стоимости.
Аналитический центр выделяет три ключевых последствия этого решения:
- Оспаривание «архивной» кадастровой стоимости. Граждане могут оспаривать кадастровую стоимость в течение одного года после получения налогового уведомления. Ранее действовавший шестимесячный срок.
- Пересмотр налогов за прошлые периоды. Граждане могут оспаривать кадастровую стоимость для определения налоговой базы по земельному налогу даже за архивные периоды – в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления.
- Расширение прав добросовестных налогоплательщиков. Восстановлено право владельцев недвижимости на оспаривание кадастровой стоимости при её существенном превышении рыночной.
Что это означает для бизнеса и частных собственников
Для собственников недвижимости Постановление КС РФ открывает возможность пересмотреть налоговые обязательства за прошлые периоды при завышении кадастровой стоимости, что может привести к возврату излишне уплаченных налогов.
Рекомендации Аналитического центра
Эксперты рекомендуют собственникам и арендаторам внимательно отслеживать результаты кадастровой оценки в регионах. Срок подачи замечаний к проекту отчёта составляет 30 календарных дней. При наличии ошибок необходимо оперативно подавать замечания через платформу НСПД, что дешевле и быстрее, чем судебное оспаривание.
«АСТОРИУС» – экосистема полного цикла на рынке премиальной, элитной и инвестиционной недвижимости, объединяющая агентство недвижимости, юридический и налоговый консалтинг, архитектурно-строительное бюро, дизайн-студию, управление активами и собственный Аналитический центр. Лидер рейтинга премиальных и элитных агентств недвижимости по версии «Всеостройке.рф», обладатель трёх крупнейших отраслевых премий.
